在常州经开区戚墅堰街道
有25个无物业小区
它们大多是
上世纪70至90年代
国企职工的宿舍楼
🏠🏠
几十年下来
设施老化严重
绿化养护、卫生保洁靠街道兜底
停车位先到先得
连换个灯泡、修个水龙头
居民都不知道该找谁
工房十一区就是其中的典型
2024年，工房十一区完成老旧小区改造，小区面貌焕然一新，可“改完谁来管”成了新难题。正当不少人担忧改造成果难以长久维持时，一场物业变革悄然启动——每月物业费低至每平方米0.35元，停车费仅80元，让这个50岁的老小区彻底实现了“逆生长”。
以前小区缺少专业管护
楼道清扫不够及时
私家车停放杂乱
小区环境显得杂乱拥挤
66岁的张玉娟在这里住了几十年
说起过去的状况
忍不住直摇头
工房十一区
变化始于去年底。街道下定决心以工房十一区为试点，引入专业物业。第一道坎就是收费——居民长期习惯“政府兜底”，服务付费意识薄弱，一听说要交钱，反对声可不小。
“0.35元怎么定的？我们算了一本‘明白账’。”花溪社区党总支书记肖慧玲介绍，该标准依据常州市物业公共服务收费一级标准核算，街道参照周边小区收费水平，联合社区、物业及专业人员多方测算成本，最终确定这一普惠定价，既减轻居民负担，也能保障物业正常运营。
资金去向公开透明
全部用于
小区保洁、安保、绿化养护
及设施维修
物业入驻后
先行服务、再谈收费
引入高压冲洗车辆等清扫设备
楼道每天打扫，垃圾日产日清
重新规划增设车位至235个
保障通行畅通有序
常态化安保值守巡查
居民居住安全感显著提升
“111幢的汪爷爷一开始最反对，我们开了专题议事会，把成本模型、服务内容一笔一笔讲给他听。”社区居委会副主任张智佳说，后来在他的带动下，整栋楼支持率超过90%。
程序规范走完，物业正式进驻。然而，0.35元的定价连保安保洁的刚性成本都难以覆盖，如何实现可持续运营？物业项目经理蒋科告诉记者：“单纯依靠物业费，项目注定亏损。我们的逻辑是‘基础物业保本、增值服务造血’。”
走进工房十一区
最吸引眼球的要数
那处452㎡的“戚彩邻里”驿站
它由几个集装箱改造拼接而成
明快的黄绿色外观
宛如一座巨型积木
这里是小区的“活力心脏”
临近11点，驿站里的“戚小灶”便民食堂飘来饭菜香。这里的餐食低盐低糖低脂，是专为老年人定制的健康餐。今年62岁的王贵珍常来打饭：“称重的，吃多少拿多少，不仅下楼就能吃到，价格还比外面便宜，大排特惠时才3块钱一块，比自己做还划算。”旁边“戚彩优选”平价超市里，货架上的米面粮油一应俱全，方便居民下楼补货。紧挨着超市的是快递收发处，几个货架码得整整齐齐。
“戚小灶”便民食堂
“戚彩优选”平价超市
最让居民觉得暖心的，是物业的维修服务。“以前换个水龙头、修个灯，随便叫个人上门都要几十块。”王贵珍说，现在物业免费维修，只有零件更换才收费，“上次我家插座坏了，打电话给物业，不到一个小时就解决了。”
便民食堂、平价超市、快递收发、上门维修……这些嵌入社区的增值服务所产生的收益，被定向反哺到保洁、保安、绿化等基础服务中，从而构建起“收益反哺服务、服务提升满意、满意带动缴费”的良性闭环。
服务做到位，居民心就暖了
蒋科透露
今年1月开始收取
2026年物业费和停车费
到4月预收缴率已经超过50%
“好多当初反对最凶的老人家，
现在带头主动来缴费。”
驿站里，更多服务正在生长：中小学生“戚彩”托管课堂即将启动，双职工家庭再不用为接娃发愁；老年人康养按摩、助浴助医正在筹划；夕阳红短途旅游也提上了日程。“我们想让老人不出小区，就能解决八成生活难题。”蒋科说。
变一时容易，管长久难
戚墅堰街道的秘诀是
一套“四方协同”机制
街道统筹、社区动员
物业专业服务、居民议事监督
各司其职，闭环运行
“街道负责搭台子、引资源。”综合行政执法和安全生产监督管理办公室主任吴立峰介绍，街道专门请来物业治理专家全程指导，还组织工作专班赴上海、杭州等地实地考察，把先进经验带回来。社区当好“黏合剂”，网格员一户一户跑，把居民诉求摸得门清。物业则用专业服务说话，坚持先服务，后收费。
居民也不再是旁观者。工房十一区成立了物管会，“戚彩驿站”内的第四网格党群直通站被打造为集“邻里会客厅”“朝花‘溪’拾议事厅”于一体的前沿阵地，居民有什么烦心事、建议，都可以来这里坐一坐、聊一聊。截至目前，这里已开了十几次协商议事会，从车位分配、设施维修到活动组织，都由居民说了算。“以前这种事没人牵头，现在大家坐下来谈，解决得又快又好。”王贵珍感慨。
居民议事
“现在，这套模式正在走出工房十一区。”街道建设管理办公室主任周凯介绍，参照“戚彩邻里”模式，戚研所新村已完成意见征集，物业顺利进驻，车位抽签同步完成。工房北区、十五区等条件成熟的小区也在稳步推进。对于暂不具备整体入驻条件的小区，街道不搞“一刀切”——河苑东村借力“片区大物业”解决了停车难题，丰乐花苑、老站北新村则走上居民自治之路。
25个无物业小区
一小区一方案
从“试点破局”迈向“全域提升”
戚研所新村车位抽签
长效运营也离不开制度创新。“戚彩邻里”小程序即将上线，集成报修、团购、志愿服务等功能。物业同步在小程序推出“戚豆”积分：每缴1元物业费可在小程序兑换2个“戚豆”，用于超市、食堂、家政等场景抵扣。“参与志愿服务也能赚取‘戚豆’，居民主动参与社区治理的积极性更高了。”肖慧玲说。
“既要改出新面貌，更要管出长效性。”戚墅堰街道党工委书记赖岩松表示，街道以创新物业服务为抓手，探索低成本、普惠型、可持续的治理路径，持续巩固老旧小区改造成果，不断提升基层治理效能，让群众在精细化服务中收获更真切的幸福感与安全感。
从政府兜底到市场运作
从环境整治到生态重塑
戚墅堰街道用
每月每平方米0.35元的小切口
撬动了老旧小区治理的大变革
老城不老，烟火常在
随着“戚彩邻里”模式
在更多小区落地
一幅宜居、康养、共治的幸福画卷
正在常州东部徐徐展开
来源：常州市新闻传媒中心
记者：何奕欣
通讯员：范颖知
摄影：姚晗
编辑：孙美
校对：张钰颖 史灵婕